卖旧换新的真实成本，被低估的从来不是房价

换房要花哪些钱

换房的资金结构比第一次买房复杂得多，因为它是「卖」和「买」两个交易叠加，中间还有一段过渡期。完整清单包括：卖房的中介费和卖方税费、新房的首付和契税、装修预算、以及搬家和过渡期的租房成本。

其中只有首付形成了资产（严格说是减少了负债），其余四项全都是消耗性的。对于一个 420 万的房子，这四项加起来通常在 50-60 万之间。

卖房净到手不等于市值减贷款

最常见的计算错误是用「房子市值 − 剩余贷款」当作可用资金。实际上还要再扣掉中介费（通常 1%-2%）和卖方税费。

如果房子不满五唯一，还可能涉及个人所得税。一笔 220 万的房子，卖出成本可能在 4.4 万到 10 万之间，这笔钱必须提前算进缺口。

装修是最容易失控的一项

装修预算的超支率在所有家庭支出里名列前茅，实际结算比初始报价高出 20%-30% 是常态。而且装修是纯消耗——它不会按投入金额等比例提升房产价值。

保守的做法是：在测算时把装修完全当作消费处理，不计入房产估值；在预算时按报价上浮 20% 预留超支空间。

过渡成本是被忽略最多的

先卖后买意味着要租一段时间房子、搬两次家、孩子可能要转学。这些加起来通常是 3-8 万，且全部是纯支出。先买后卖则要同时背两份月供，成本取决于重叠期有多长。

两种顺序各有代价，正确的做法是把两种情形的成本都算一遍，再结合当地市场的成交速度做决定。