房子与房贷

二手房交易，你到底要交哪些税

买二手房前先算清契税、增值税、个税三项：首套≤90㎡契税1%、满2年免增值税、满五唯一免个税。把这些加进总成本，才不会签约后傻眼。

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商转公到底能省多少，别只看利率

商转公省的是"利差×剩余本金×剩余期限"，但必须扣除转贷费用与过桥资金成本。算清每月少还和费用回收期，才知道真划算还是假划算。

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二套房的首付，比你以为的高

二套首付一线约70%、新一线约50%、二线约40%；同时月供收入比最好控制在50%以内。先算清所需首付和月供，再决定买不买。

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离婚分房，先有数字再谈感情

婚后房产分割先看净值（市值减剩余贷款），再按首付出资与共同还贷原则划分。本工具给出各方应得，仅作协商参考，最终以协议或判决为准。

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父母的房子给子女，买卖竟可能最省

过户方式要算"现在成本+未来出售成本"：买卖按二手房税费、赠与交3%契税、继承基本免契税但再售可能缴20%个税。结合是否卖出选方式。

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提前还贷到底划不划算？看一个数字就够了

判断提前还贷是否划算，只用比较两个数：你的房贷利率，和你能稳定拿到的理财年化收益。理财收益高于房贷利率，就不该还；低于，就值得还。慧算清的提前还贷决策器会算出「临界收益率」这个具体数字。

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学区房溢价，多久能靠学费省回来

购房溢价=学区与非学区单价差×面积；年资金成本=溢价×理财年化。若年学费节省高于资金成本则长期划算，否则只是为学区买单。

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公积金：取出来用，还是留着冲还贷

留贷年省利息=余额×(商贷利率−公积金利率)；提取理财年收益=余额×理财年化。再结合是否计划公积金贷款，取高者。

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没领证一起买房，份额一定要写清楚

按双方首付出资与已还月供算出资比例，结合约定份额方式得各方应得。无论平分还是按出资，都建议签书面协议并留好凭证。

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提前还贷的 5 个误区，第三个最贵

提前还贷最常见的 5 个坑：银行默认办成减少月供、把应急金全部还进去、忽略违约金、用理财最高预期收益做比较、还款后没核对合同是否已按新方案执行。

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提前还贷怎么算？手把手算一遍

提前还贷的计算分三步：先用 M = P×i×(1+i)^n÷[(1+i)^n−1] 算出原月供，再用 N₁ = ln[M÷(M−P′×i)]÷ln(1+i) 反解缩期后的期数，最后用 IRR 求出临界收益率。

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提前还贷，不同城市差别有多大？

提前还贷是否划算，受所在城市的房贷利率、公积金贷款额度和首付政策影响。利率越高、公积金占比越低，提前还贷的收益越大。可在慧算清参数库查看 30 城的具体数值与来源。

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案例：120 万贷款提前还 30 万，两种方案差了 18 万

同一笔 120 万贷款、提前还 30 万，选择「缩短年限」比「减少月供」通常能多省约一倍的利息，差额可达十几万。办理时一定要主动指定方案。

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等额本息还是等额本金？别只看总利息

等额本金总利息更少，但前期月供高；等额本息月供平稳。正确做法是把两种方式的月供差额按你的理财收益率折现，看差额现值是否值得你多承受前期压力。

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选还款方式的 4 个误区

选还款方式最常见的误区是只看总利息差。等额本金确实省息，但前期月供压力、提前还款后的差异变化、以及中途变更的限制，都会改变最终结论。

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等额本息与等额本金的计算公式

等额本息月供 M = P×i×(1+i)^n÷[(1+i)^n−1]；等额本金第 k 月本金为 P÷n，利息为 [P − P×(k−1)÷n]×i。前者月供固定，后者月供递减。

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还款方式选择，会受城市政策影响吗？

两种还款方式的优劣关系与城市无关，但各城市房贷利率和公积金贷款额度不同，会显著改变利息差额的绝对金额。利率越高的城市，选等额本金省下的钱越多。

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装修一套房要备多少预算？别只算硬装

装修预算要先按面积×档次算出硬装，再叠加设计费与软装家电（常占 20%–40%），最后决定是否用装修贷平衡现金流。

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小区车位买还是租？算清回本年限再决定

车位买租没有绝对答案：若回本年限远短于你计划持有该房的年限，买更划算；若租金年涨幅低、你持有时间短，租更灵活且占用资金少。

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我能买得起总价多少的房子？别只看存款

判断购房能力，先按银行月供收入比上限反推可贷额度，再加首付得可购总价；超过这条线，月供会挤压生活质量甚至触发断供风险。