术语词典

家庭财务术语,讲成人话

每个词条一句话定义先给结论,再讲原理和公式,最后告诉你它能用在哪道题上。 目前收录 18 个词条,覆盖房贷、购房、养老、税务、教育、保障与职业七个领域。

购房

月供收入比

每月还款额占家庭月收入的比重,银行审批贷款时最重要的偿债能力指标。

可贷额度≈(月收入×上限%−其他月负债)×12÷贷款利率系数
购房

首付比例

购房时首付款占房屋总价的最低比例,由城市差别化信贷政策规定。

购房

杠杆倍数

房屋总价与首付款的比值,反映购房资金中借贷放大的程度。

杠杆=总价÷首付
购房

车位残值率

车位未来出售价格与买入价格的比值,反映车位的保值能力。

残值=买价×残值率
购房

租金年涨幅

车位或房屋出租价格每年预计上涨的百分比,影响长期持有收益。

购房

机会成本

选择某一方案而放弃的另一方案所能带来的收益,是决策比较中的隐性成本。

购房

装修档次

按每平米预算划分的装修标准,决定硬装、主材和软装的整体投入水平。

购房

装修贷

银行或消费金融公司针对家庭装修发放的分期贷款,利率通常高于房贷。

购房

软装家电

房屋装修后入住前需购置的可移动家具、家电和装饰品。

购房

临界年份

买房净资产首次超过租房净资产的年份,是判断买房还是租房的分界点。

买房净资产 = 房屋市值×(1−交易成本率) − 剩余贷款
购房

交易成本率

房产变现时的摩擦成本占市值的比例,含中介费、税费等。

购房

首付比例

购房时首付款占房屋总价的最低比例,由城市差别化信贷政策规定。

购房

以租养贷

租金覆盖月供及持有成本的净现金流。

净现金流=月租×(1−空置率)−月供−持有/12
购房

置换成本

卖旧买新过程中一次性花掉、且不会形成资产的钱。

置换成本 = 契税 + 装修 + 搬家过渡 + 卖房中介费及税费
购房

契税

二手房买方必须缴纳、按房屋面积与套数确定税率的交易税。

契税 = 成交价 × 税率(首套1%/1.5%,二套2%/3%)
购房

增值税(二手房)

二手房满2年免征、不满则按约5%征收的交易税。

增值税 = 成交价 × 5%(不满2年)
购房

满五唯一

卖方家庭唯一住房且产证满5年,可免个人所得税。

满五唯一 → 个税免征
购房

二套房首付比例

认房又认贷下,购买第二套住房的最低首付比例。

二套首付 = 总价 × 二套首付比例

看完了,去算你的那道题

关于这些词,最常被问的 8 个问题

复利和单利差多少年才明显?
前5-10年差距温和,10年后指数拉开。同样6%年化,20年复利约是单利的1.3倍,30年约1.7倍。时间是最强放大器的前提是你不中途取出。
定投真的能平滑风险吗?
能。固定金额分批买,价低多买份额、价高少买,天然摊低成本。但平滑的是成本,不是保证赚钱,长期仍取决于底层资产涨跌。
IRR为负是什么意思?
说明这笔投资的真实年化回报是负的,收回的钱折现后盖不住投入。常见于高价接盘、周期错配。此时应重新审视现金流。
费率为何能被复利放大?
费率每年从净值扣,扣掉的钱本可以继续复利。20年、8%下,1%费率差可能让终值少一两成,时间越长差距越大。
股债为什么能分散风险?
股票和债券常不同步(弱负相关),一方跌时另一方可能涨,组合波动小于各自波动简单相加。相关性越低,分散效果越好。
3%通胀真的很严重?
是的。3%下约24年购买力减半,看似温和却持续。若你的钱只躺活期,实际每年在缩水。
为什么计划书收益不能直接用?
计划书账户价值常含预期分红、演示利率,不代表保证收益。要用IRR把确定现金流折现,才是真实回报。
租售比多少算值得投资?
净租金收益率高于无风险利率(如国债2%-3%)才算收租逻辑成立。一线常低于此,主要靠房价上涨预期。